El mercado de arriendos en Colombia atraviesa un punto de tensión. Lo que antes era un gasto fijo manejable, hoy representa una carga creciente para millones de hogares, especialmente en ciudades intermedias donde el canon empieza a acercarse peligrosamente al ingreso mensual promedio.
De acuerdo con cifras citadas por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), cerca del 40 % de los hogares del país vive en arriendo, lo que equivale a más de siete millones de familias. Una proporción significativa corresponde a hogares unipersonales y monoparentales, es decir, dependen de un solo salario para cubrir todos sus gastos.
Cada año se conforman alrededor de 450.000 nuevos hogares, lo que mantiene la presión sobre la demanda de vivienda en alquiler.
El fenómeno ya no es exclusivo de las grandes capitales
Aunque tradicionalmente el foco estaba en Bogotá, el comportamiento reciente muestra aumentos relevantes en ciudades intermedias como Bucaramanga, Pereira, Armenia y Cali, donde las variaciones en vivienda residencial rondan el 9 %, según el gremio inmobiliario.
En el segmento comercial, el incremento ha sido aún mayor en algunas zonas, impulsado por la dinámica económica local y la disponibilidad limitada de oferta.
El límite legal y la realidad del mercado
El incremento del arriendo residencial está regulado por la Ley 820 de 2003, que establece que el ajuste anual no puede superar el IPC del año anterior. Para 2026, el tope permitido es de 5,10 %, correspondiente a la inflación certificada para 2025.
El aumento solo puede aplicarse cuando se cumple un año de contrato. No es automático ni generalizado en enero.
Sin embargo, la informalidad sigue siendo un factor determinante: 6 de cada 10 hogares arriendan bajo acuerdos verbales, lo que reduce la protección jurídica tanto para propietarios como para arrendatarios.
Cuando el arriendo supera el 30 % del ingreso
En estratos 1, 2 y 3, el pago del canon se ha convertido en uno de los rubros más pesados de la canasta familiar. Cuando la vivienda absorbe más del 30 % o 40 % del ingreso mensual, el hogar entra en un escenario de vulnerabilidad financiera.
Entre los efectos más visibles están:
• Traslados hacia zonas periféricas
• Reducción del tamaño de la vivienda
• Mayor rotación residencial
• Riesgo de hacinamiento
• Crecimiento de la informalidad
Factores que explican el alza
El aumento responde a varios elementos estructurales:
• Crecimiento sostenido de nuevos hogares.
• Presión inflacionaria y comportamiento de las tasas de interés.
• Migración de inmuebles hacia modelos de renta corta en ciudades turísticas.
• Desarrollo del modelo “multifamily”, edificios diseñados exclusivamente para arrendamiento institucional.
Para 2026 se anticipa una mayor profesionalización del mercado inmobiliario, expansión de proyectos destinados exclusivamente al alquiler y debate regulatorio sobre las rentas de corta estancia.
El desafío será equilibrar la dinámica económica del sector con el acceso real a vivienda permanente para los hogares de ingresos medios y bajos.
